Convenção Cond Res Summer Beach

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SUMMER BEACH
Em 02/12/2002, nos termos do requerimento firmado por, Garantia Empreendimentos Imobiliários e Comércio de Sal Ltda, como apresentante da respectiva convenção de condomínio, protocolado no Livro: 1-A, folhas: 034v, sob o nº1347, em 25/11/2002, que ora se transcreve em seu inteiro teor... legítima proprietária das unidades autônomas, do imóvel constituído por uma área de terras situada em Arraial do Cabo, na localidade denominada Monte Alto, devidamente registrada no Serviço Notarial e Registral do Ofício Único de Arraial do Cabo na Matrícula nº2667, que se denominará "RESIDENCIAL SUMMER BEACH", composto de 18 (dezoito) quadras num total de 605 (seiscentos e cinco) áreas privativas, pelo presente instrumento estabelece a presente Convenção de Condomínio, a que se sujeita e submete:
CAPÍTULO I - DO OBJETO, Artigo 1º - O imóvel constituído pela área de terras situada em Monte Alto, em Arraial do Cabo, na Matrícula nº 2667 do Serviço Notarial e Registral do Ofício Único de Arraial do Cabo, composto este Condomínio de 18 (dezoito) Quadras num total de 605 (seiscentos e cinco) áreas privativas, fica submetido ao regime instituído pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, constituído de áreas privativas, e áreas de lazer e serviços comuns. Artigo 2º- São partes comuns do imóvel, inalienáveis e indivisíveis: a) o solo em que se acha o mesmo constituído com a área de 256.646,00m2; b) o subsolo; c) ruas e vias de acesso no interior do condomínio com a área de 36.162,73m2; d) Áreas de lazer num total de 21.045,22m2; e) o clube esportivo com a área de 19.718,29m2 correspondentes as áreas 05 e 06, devidamente registrada no RGI de Arraial do Cabo na Matrícula 206, pertencentes a LLOB Empreendimentos Imobiliários Ltda. Áreas estas que serão à posteriori concedidos o seu uso para os dois condomínio(s) denominados "Summer beach e Residencial Summer Beach". Artigo 3º - São partes de propriedade exclusiva de cada condômino: a respectiva unidade autônoma, indicada pela numeração correspondente,com suas áreas e frações ideais descritas na instituição de Condomínio registrada na Matrícula 2667 do Serviço Notarial e Registral de Arraial do Cabo. Artigo 4º- As edificações das construções das áreas privativas obedecerão a legislação municipal aplicável e com as seguintes disposições: (i) não poderão ter área inferior a (60,00)m2 de área construída, excluindo garagem e varandas, (ii) é vedado o uso de quaisquer outras coberturas, (iii) as edificações deverão seguir os modelos de casa padrão registrados em anexo, (iv) é permitida a utilização de casa pré-fabricada, desde que obedecidas as especificações estabelecidas no ítem anterior, (v) toda a instalação de rede elétrica e de iluminação pública será de responsabilidade da empresa concessionária ou outra empresa por ela indicada, cabendo todos os custos para os condôminos na proporção de suas frações, (vi) os esgotos sanitários serão coletados, individualmente, pelas diversas unidades, sendo obrigatório a instalação de fossas sépticas em todas elas, sendo expressamente vedado o lançamento in natura, a não ser após o tratamento ou redes de águas pluviais que venham a ser instalados, tudo com custo total rateado pelos condôminos; (vii) todas as ruas e avenidas serão ensaibradas, tendo 6 m de largura, com meio fio delimitado a calçada com 1 m de cada lado. CAPÍTULO II - DIREITOS E DEVERES. Artigo 5º - São direitos dos condôminos: a) usar, gozar e dispor da sua respectiva área privativa, de acordo com o respectivo destino residencial, desde que não prejudiquem a segurança e a solidez do condomínio, que não causem dano aos demais condôminos, e não infrinjam as normas legais ou as disposições desta convenção; b) usar e gozar das partes comuns do condomínio desde que não impeçam idêntico uso ou gozo por parte dos demais condôminos, com as mesmas restrições da alínea anterior; c) examinar a qualquer tempo os livros e arquivos da administração e pedir esclarecimentos ao administrador ou síndico; d) utilizar os serviços de portaria, garagem e lazer desde que não perturbem a sua ordem, nem desviem os empregados para serviços internos de seus lotes; f) comparecer às assembléias, e nelas discutir e votar; g) denunciar ao síndico qualquer irregularidade que observem. Parágrafo único - O esgoto sanitário será coletado, individualmente, por cada área privativa, sendo obrigatório a instalação de fossa, filtros e sumidouros, tudo de acordo com a legislação ambiental. Artigo 6º- São deveres dos condôminos: a) guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns, não as usando nem permitindo que as usem, bem como a sua respectiva área privativa, para fins diversos daqueles a que se destinem; b) não usar as suas respectivas áreas privativas ou construções ali realizadas nem alugá-las ou cedê-las para atividades ruidosas, ou a pessoas de maus costumes, ou para instalação de qualquer atividade ou depósito de qualquer objeto capaz de causar dano ao condomínio ou incômodo aos demais comunheiros; c) não estender roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos nas janelas, ou em quaisquer lugares que sejam visíveis do exterior; d) não lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre as vias internas, área(s) comuns ou nas áreas de lazer; e) colocar lixo, detritos etc., no lugar destinado à sua coleta; f) não usar toldos externos, nem colocar ou permitir que se coloquem letreiros, placas e cartazes de publicidade ou quaisquer outros; g) não colocar nem deixar que se coloquem nas partes comuns do condomínio quaisquer objetos de instalações, sejam de que natureza forem; f) não utilizar os empregados do condomínio para serviços particulares; g) não manter nos respectivos lotes substâncias, instalações ou aparelhos que causem perigo à segurança e à solidez do condomínio, ou incômodos aos demais condôminos; g) não manter animais nos respectivos lotes; h) não fracionar a respectiva unidade autônoma, para fim de aliená-lo a mais de uma pessoa separadamente; i) contribuir para as despesas comuns do condomínio na proporção das respectivas frações, efetuando os recolhimentos nas ocasiões oportunas; j) contribuir para o custeio de obras determinadas pela assembléia, na forma e na proporção de suas respectivas frações; k) permitir o ingresso, em sua área, do administrador a ocorrência de moléstia contagiosa em sua área. Artigo 7º- A partir da instituição do condomínio objeto da presente convenção, todos os condôminos deverão concorrer com as despesas comuns do condomínio, independente de ter ou não efetuado qualquer construção no seu respectivo lote. CAPÍTULO III - DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS. Artigo 8º - As assembléias gerais serão convocadas mediante carta pelo síndico ou por condôminos que representem pelo menos, um quarto do condomínio, e serão realizadas no próprio condomínio, salvo motivo de força maior. Parágrafo (§)1º - As convocações indicarão o resumo da ordem do dia, a data, a hora e o local da assembléia, e serão assinadas pelo sídico ou pelos condôminos que as fizerem. Parágrafo (§)2º - As convocações das assembléias gerais ordinárias serão acompanhadas de cópias do relatório e contas do administrador, bem como da proposta de orçamento relativo ao exercício respectivo. Parágrafo (§)3º - Entre a data da convocação e a da assembléia deverá mediar um prazo de 5 (cinco) dias, no mínimo. Pagrágrafo (§)4º - As assembléias extraordinárias poderão ser convocadas com prazo mais curto do que o mencionado no parágrafo anterior, quando houver comprovada urgência. Parágrafo (§)5º - É lícito, no mesmo anúncio, fixar o momento em que se realizará a assembléia em primeira e em segunda convocação, mediando entre ambas o período de 30 minutos, no mínimo. Parágrafo (§)6º - O síndico endereçará as convocações para as áreas privativas dos respectivos condôminos, salvo se tiverem estes feito em tempo oportuno comunicação de outro endereço, para o qual devam ser remetidas. Artigo 9º - As assembléias serão presididas por um condômino especialmente aclamado, o qual escolherá, entre os presentes, o secretário que levará a ata dos trabalhos no livro próprio. É defeso ao síndico presidir ou secretariar os trabalhos da assembléia. Artigo 10 - Cada condômino terá direito a tantos votos quantos forem as unidades autônomas que lhe pertençam, computando-se os resultados das votações por maioria de votos, calculados sobre o número dos presentes à vista do livro de presença por todos assinado. Parágrafo (§)1º - Será exigida maioria qualificada, ou unanimidade, para as matérias que o exijam por lei. Parágrafo (§)2º - Se a unidade autônoma pertencer a vários proprietários, elegerão estes o condômino que os representará, credenciando-o, por escrito, que será exibido na assembléia. Parágrafo (§)3º - Não poderão tomar parte nas assembléias os condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições, inclusive prestações de aquisição do terreno e taxa de condomínio, ou, ainda, multas que lhes tenham sido impostas. Parágrafo (§)4º - É vedado ao condômino votar em assunto em que tenha particular interesse. Artigo 11 - É lícito fazer-se o condômino representar, nas assembléias, por procurador com poderes especiais, condômino ou não. Artigo 12 - A assembléia geral ordinária de cada ano, e a ela compete; ao discutir e votar o relatório e as suas contas da administração, relativos ao ano findo; b) discuir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso, fixando fundos de reserva, se convier; c) eleger o síndico, quando for o caso, fixando-lhe a remuneração (se houver); d) eleger os membros efetivos e suplentes do Conselho Fiscal e do Conselho Consultivo; e) votar as demais matérias constantes da ordem do dia. Artigo 13 - As assembléias gerais ordinárias realizar-se-ão em primeira convocação com a presença de condôminos que representem dois terços das unidades autônomas que constituem o condomínio, e em segunda com qualquer número. Artigo 14 - As assembléias gerais extraordinárias realizar-se-ão em primeira convocação com a presença de condôminos que representem dois terços das unidades autônomas que constituem o condomínio, e em segunda com qualquer número. Parágrafo único - As assembléias gerais extraordinárias serão convocadas pelo síndico, ou por condôminos que representem no mínimo um quarto do condomínio, pelo mesmo processo e nos mesmos, prazos exigidos para convocação das assembléias ordinárias. Artig 15 - Compete às assembléias extraordinárias: a) deliberar sobre matéria de interesse geral do condomínio ou dos condôminos; b) decidir em grau de recurso os assuntos que tenham sido deliberados pelo síndico e a elas levados a pedido do interessado ou dos interessados; c) apreciar as demais matérias constantes da ordem do dia; d) examinar os assuntos que lhe sejam propostos por qualquer condômino; e) destituir o síndico a qualquer tempo, independentemente de justificação e sem indenização. Artigo 16 - Nas assembléias gerais, ordinárias ou extraordinárias, os resultados das votações serão computados por maioria de votos, calculados sobre o número dos presentes à vista do "livro de presença" por todos assinado, salvo o disposto no parágrafo único deste artigo. Parágrafo único - Será exigida maioria qualificada ou unanimidade nos seguintes casos: a) será exigida maioria que represente dois terços dos proprietários de unidades autônomas para a realização de benfeitorias meramente úteis e inovações no condomínio, bem como para deliberar a destituição do síndico; b) será exigida maioria que represente no mínimo dois terços do valor total do condomínio para deliberar a não-reedificação em caso de incêndio ou outro sinistro que importe na sua destruição total; c) será exigida unanimidade para aprovar modificações na estrutura ou no aspecto arquitetônico do condomínio; d) será exigida unanimidade, ainda, para deliberar sobre o destino do condomínio ou de suas unidades autônomas, bem como para decidir sobre matéria que altere o direito de propriedade dos condôminos; e) será exigida maioria qualificada ou unanimidade, para a deliberações para as quais a lei imponha uma ou outra. Artigo 17 - As deliberações das assembléias gerais serão obrigatórias a todos os condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto, cumprindo ao síndico executá-las e fazê-las cumprir. Parágrafo único - Nos oito dias que se seguirem à assembléia, o administrador afixará as deliberações nela tomadas em lugar visível no Condomínio, onde permanecerão no mínimo por dez dias; e enviará cópia a todos os condôminos. Artigo 18 - Das assembléias gerais serão lavradas atas em livro próprio, aberto, encerrado e rubricado pelo síndico, as quais serão assinadas pelo presidente, pelo secretário e pelos condôminos presentes, que terão sempre o direito de fazer constar as suas declarações de votos, quando dissidentes. Parágrafo único - As despesas com a Assembléia Geral serão inscritas a débito do condomínio, mas as relativas à assembléia convocada para apreciação de recurso de condômino serão pagas por este, se o recurso for desprovido. CAPÍTULO - IV - DA ADMINISTRAÇÃO. Artigo 19 - A administração do condomínio caberá a um síndico, condômino ou não, eleito em assembleia geral ordinária, pelo prazo de dois anos, podendo ser reeleito. Parágrafo único - Ao síndico compete; a) representar os condôminos em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo que se referir aos assuntos de interesse da comunhão; b) superintender a administração do condomínio; c) cumprir e fazer cumprir a lei, a presente convenção e as deliberações das assembléias; d) admitir empregados, bem como fixar a respectiva remuneração; e) ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança ou conservação do condomínio, até o limite mensal ser estabelecido por ocasião da primeira Assembléia e com prévia aprovação de assembléia especialmente convocada se exceder da importância estipulada; f) executar fielmente as disposições orçamentárias, aprovadas pela assembléia; g) convocar as assembléias gerais ordinárias nas épocas próprias, e a extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for requerido fundamentadamente por um grupo de, no mínimo, 1/4 dos condôminos; h) prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos da administração; i) prestar à assembléia contas de sua gestão, acompanhada da documentação respectiva, e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte; j) manter e escriturar livro-caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelos membros do Conselho Fiscal; l) cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do condomínio, aprovadas pela assembléia, bem como as multas impostas por infração de disposições legais ou desta convenção; m) comunicar à assembléia as citações que receber; n) procurar, por meios suasórios, dirimir divergências entre os condôminos; o) entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e pertences em seu poder. Artigo 20 - O Síndico poderá delegar suas funções administrativas a terceiros de sua confiança, mas sob sua exclusiva responsabilidade. Artigo 21 - O síndico poderá receber remuneração mensal, cujo valor deverá ser fixado pela assembléia geral. Artigo 22 -Nos seus impeditivos eventuais, o síndico será substituído pelo subsíndico. Em caso de destituição, o síndico prestará imediatamente contas de sua gestão. Artigo 23 - O síndico não é responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome do condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições; responderá, porém, pelo excesso de representação, e pelos prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa. Artigo 24 - Ao porteiro ou zelador, nomeado pelo síndico do condomínio, e considerado empregado do condomínio, compete: a) manter serviço permanente de portaria e exercer a vigilância contínua do condomínio; b) manterem perfeitas condições de conservação e asseio as partes comuns do condomínio; c) acender e apagar as luzes das partes comuns do Condomínio; d) guardar as chaves de entrada e das dependências comuns do condomínio; e) receber correspondência e encomendas destinadas ao condomínio ou aos seus condôminos, colocando-as nos escaninhos respectivos ou encaminhando-as aos destinatários; f) determinar as tarefas e atribuições dos demais empregados do condomínio, e fiscalizar o seu comparecimento e assiduidade ao serviço; g) comunicar ao síndico, imediatamente, quaisquer irregularidades havidas no condomínio, ou na sua utilização pelos condôminos, bem como qualquer circunstância que lhe pareça anormal; h) executar as instruções do síndico; i) coordenar o policiamento interno o condomínio. Artigo 25 - Juntamente com o síndico será eleito pela assembléia um subsíndico, que lém de substituir o síndico em suas faltas e impedimentos, com ele cooperará na administração do condomínio. CAPÍTULO V- DO CONSELHO FISCAL E CONSULTIVO. Artigo 26 - A assembléia geral ordinária elegerá o Conselho Fiscal, composto de três membros efetivos e três suplentes, entre os condôminos, os quais exercerão gratuitamente as suas funções, com mandato de 2 (dois) anos. Cabe aos suplentes exercer automaticamente a substituição dos membros efetivos. Artigo 27- Compete ao conselho fiscal: a) fiscalizar as atividades do administrador, e examinar as suas contas, relatório e comprovantes; b) comunicar aos condôminos, por carta registrada ou protocolada, as irregularidades havidas na gestão do condomínio; c) dar parecer sobre as contas do síndico e do administrador, bem como sobre a proposta de orçamento para o subsequente exercício, informando a assembleia geral; d) abrir, encerrar e rubricar o livro caixa. Artigo 28 – A assembléia geral elegerá um conselho consultivo, composto de três condôminos, com mandado por dois anos, ao qual compete: a) assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio; b) opinar nos assuntos pessoais entre o síndico e os condôminos; c) dar parecer em matéria relativa despesas extraordinárias. CAÍTULO – VI – DO ORÇAMENTO DO CONDOMÍNIO. Artigo 29 – Constituem despesas comuns do condomínio; a) as relativas à conservação, limpeza reparações e reconstrução das partes e coisas comuns, e dependências do condomínio; b) as relativas à manutenção e conservação das áreas de lazer; c) as relativas à manutenção das partes e coisas comuns; d) o prêmio de seguro do condomínio e dos empregados; e) os impostos e as taxas que incidam sobre as partes e coisas comuns do condomínio, bem como as relativas aos encargos de previdência e assistência social; f) as despesas de instalação e manutenção da rede elétrica, da água e de esgoto. Artigo 30 – Compete a assembléia fixar o orçamento das despesas comuns, e cabe aos condôminos concorrer para custeio das referidas despesas, realizando-se o roteio na proporção das respectivas frações ideais (art. 4º ). Artigo 31 – Serão igualmente rateadas entre os condôminos as despesas extraordinárias dentro de 15 dias a contar da data da assembléia que as autorizar, salvo se nesta oportunidade for estabelecida prazo diferente, ou se forem adicionados a quota normal do condomínio. Artigo 32 – ficarão a cargo exclusivo de cada condômino a despesas a que der causa. Parágrafo Único – O disposto neste artigo é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns do condomínio pela omissão do condômino na execução dos trabalhos ou reparações, na área privativa. Artigo 33 – O saldo remanescente no orçamento de um exercício será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela assembléia ordinária. O déficit verificado será rateado pelos condôminos, e arrecadado no prazo de 15 dias. Artigo 34 – O condomínio será segurado contra incêndio ou qualquer outro risco que o possa destruir em todo em parte em companhia idônea, com aprovação da assembléia, pelo respectivo valor, discriminando-se na apólice o de cada área. Parágrafo Único – É ilícito a cada condômino, individualmente e a expensas próprias, aumentar o seguro de sua unidade autônoma ou segurar as benfeitorias e melhoramento por ele introduzidos na mesma. Artigo 35 – Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de dois terços do condomínio, a assembléia geral se reunirá dentro de 15 dias, e elegerá uma comissão de três condôminos, investidos de poderes para: a) receber a indenização e depositá-la em nome do condomínio, no estabelecimento bancário designado pela assembléia; b) abrir concorrência para a reconstrução do prédio ou de suas partes destruídas, comunicando o resultado à assembléia geral,, para a devida deliberação; c) acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final, representando os condôminos juntos aos construtores, fornecedores, empreiteiros e repartições públicas. Parágrafo Único – Se a indenização paga pela companhia seguradora não for o suficiente para atendes às despesas, concorrerão os condôminos para pagamento do excesso, na proporção de suas frações ideais, salvo se a minoria recusar-se a fazê-lo, cedendo à maioria aos seus direitos na forma da lei. Artigo 36 – Pela maioria que represente metade mais uma, das frações ideais do terreno, poderá a assembléia deliberar que as benfeitorias realizadas no condomínio sejam reconstruídas, em caso negativo, autorizará a venda do terreno, partilhando-se o seu preço e o valor do seguro entre os condôminos. Artigo 37 – Em caso de incêndio parcial, recolhido o seguro, proceder-se-á à reparação ou reconstrução das partes destruídas. CAPÍTULO – VII – DAS PENALIDADES. Artigo 38 – Os condôminos em atraso com o pagamento das respectivas contribuições pagarão o valor do débito corrigido monetariamente pelo índice do IGP-M divulgado pela fundação Getúlio Vargas, ou outro que o governo vier a substituí-lo, acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da data de vencimento do respectivo prazo, e uma multa de 20% (vinte por cento) do valor do débito a benefício do condomínio, independentemente de interpelação, até uma mora de 30 dias. Findo este prazo, poderá o síndico cobrar-lhe o débito judicialmente, hipótese em que, além dos juros moratórios e da multa de 20% a benefício do condomínio, ficarão sujeitos ainda das custas e dos honorários de advogado e a correção monetária de seu débito, segundo a variação do IGP-M divulgado pela fundação Getúlio Vargas, ou outro índice que o governo vier a substituí-lo. Parágrafo 1º: De acordo com o Art. 1.336 do novo código civil, a partir de janeiro de 2003, o condômino que não pagar a sua contribuição tempestivamente ficará sujeito aos juros moratórios de 20% (vinte por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento) sobre o débito. Artigo 39 – Além das penas cominadas em lei, fica ainda ao condômino que transitória ou eventualmente perturbar o uso das coisas comuns, ou der causa as despesas, sujeito a multa correspondente até duas vezes o salário-mínimo, sem prejuízo das demais consequências cíveis e criminais do seu ato. Parágrafo Único – A multa será imposta e cobrada pelo síndico, com recurso do interessado para a assembléia geral. CAPÍTULO – VIII – DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS. Artigo 40 – A presente convenção, que sujeita todo ocupante ainda eventual do condomínio ou que qualquer de suas partes, obriga a todos os condôminos, seus sub-rogados ou sucessores a título universal ou singular, e somente poder ser modificada pelo voto de dois terços do que o forem ao tempo da alteração. Artigo 41- Fica eleito o foro do comarca de Arraial do Cabo para qualquer ação ou execução decorrente da aplicação de qualquer dos seus dispositivos. Artigo 42 - Uma cópia desta convenção será afixa em lugar visível do condomínio, Para constante conhecimento geral. Artigo 43 – Esta convenção será registrada no Registro Auxiliar de Imóveis da comarca de Arraial do Cabo. Arraial do Cabo, 21 de maio de 2002. Era o que se continha o dito documento que ora se transporta em seu inteiro teor, para os fins de direito. Arraial do cabo, 02/12/2002. A Oficiala.